Elie Rieder, fundador y consejero delegado de Castle Lanterra , opina sobre cómo la generación Z está reconfigurando el mercado del alquiler en esta exclusiva de Multi-Housing News:
La generación Z representa alrededor del 21% de la población estadounidense, es decir, más de 65,5 millones de personas, como señala RentCafe. Pero según la Oficina del Censo de EE.UU., la mayoría de estos jóvenes adultos están formando una familia y estableciendo carreras estables más tarde que las generaciones anteriores. Cuando se mudan de casa de sus padres, la Generación Z alquila apartamentos. Los adultos de la Generación Z destacan por sus actitudes distintivas, que influyen en su visión de la vivienda, las finanzas y la comunicación.
Son la primera cohorte que nunca ha conocido un mundo sin Internet. Durante sus años de formación, experimentaron una pandemia y vivieron un periodo de intenso estrés inflacionista. Estos acontecimientos han dado lugar a unos jóvenes prudentes desde el punto de vista financiero y reacios al riesgo. La investigación de RentCafe revela que el 54% de la Generación Z ya tiene inversiones a su nombre. Aún así, son más lentos a la hora de abandonar la casa de sus padres, incluso cuando pueden permitírselo. Esto se debe en gran parte a que quieren vivir cómodamente cuando abandonen el nido.
Es muy probable que busquen piso en YouTube. Según RentCafe, el 47% de esta generación utiliza la plataforma para investigar productos antes de comprarlos. Según el informe 2024 del Harvard Joint Center for Housing Studies sobre la vivienda de alquiler en el país, los miembros de la Generación Z "están impulsando la demanda de alquiler". En 2022, estos inquilinos encabezarán 7,9 millones de hogares. Por el contrario, la tasa de propiedad de vivienda de los Millennials subió un 9 por ciento entre 2019 y 2022, ya que sus hogares de inquilinos disminuyeron en casi 800,000.
"La Generación Z está a punto de reconfigurar el mercado del alquiler, ya que cada vez son más los que abandonan el nido", afirma Tres Seippel, director de gestión de la construcción de Arbor Realty Trust. "Es la única generación que está añadiendo hogares de alquiler, mientras que el número de inquilinos Millennials ya ha tocado techo. Como los primeros nativos digitales, Gen Z está a punto de convertirse en el grupo demográfico más influyente en el mercado de alquiler multifamiliar." (Ver "Las principales características digitales que los Gen Z quieren en sus apartamentos").
Cuarenta y tres por ciento de los inquilinos de la Generación Z encuestados dijeron que uno de los mayores beneficios de alquilar es no tener que comprometerse a largo plazo, según la Encuesta de Preferencias de los Inquilinos del National Multifamily Housing Council/Grace Hill 2024. Cuarenta y dos por ciento dijo que aprecian la vida libre de mantenimiento. A medida que la Generación Z entra en el mercado multifamiliar, trae consigo nuevas demandas de soluciones tecnológicas, sostenibilidad y un fuerte enfoque en la salud y el bienestar.
"Esta generación valora la comodidad digital, la vida respetuosa con el medio ambiente y los espacios comunitarios dinámicos que promueven tanto las conexiones sociales como el bienestar personal. Para la gestión inmobiliaria, es crucial adaptarse a estos cambios", afirma Shane Robinson, vicepresidente sénior de gestión de activos de Cityview. Para satisfacer las expectativas de la Generación Z es esencial ofrecer pagos en línea sin complicaciones, servicios centrados en el bienestar y espacios que fomenten la interacción comunitaria".
Los inquilinos de la Generación Z también muestran preferencias generacionales distintas en cuanto a la forma de gestionar sus asuntos. "La idea de extender un cheque a la antigua usanza es extraña para la mayoría de ellos: esperan un proceso fluido y tecnológico para gestionar sus finanzas", añade Robinson. La flexibilidad de pago es clave para la Generación Z, por lo que ofrecer a los inquilinos múltiples opciones es la mejor manera de satisfacer sus expectativas. Así lo confirma la Encuesta de Preferencias de los Inquilinos de 2024 de NMHC/Grace Hill. El estudio revela que los métodos de pago de alquiler preferidos por los residentes de 27 años o menos son "tarjeta de crédito sin comisión" y "tarjeta de débito sin comisión", citados cada uno por aproximadamente el 32% de los encuestados. Las transferencias bancarias ACH ocupan un lejano tercer lugar, con un 15%.
Los operadores de residencias de estudiantes tienen una excelente oportunidad para observar a los residentes de la Generación Z en su transición a la edad adulta. "La generación Z ha crecido totalmente inmersa en el mundo digital", observa Rob Dinwiddie, vicepresidente ejecutivo de servicios de marketing y gestión de Landmark Properties. "Para competir por su negocio, es imperativo ofrecer experiencias en línea sin fisuras en todo el recorrido del inquilino, desde el descubrimiento y la solicitud hasta la firma del contrato de arrendamiento y el compromiso del residente". Una presencia sólida en las redes sociales, visitas virtuales interactivas y plataformas de pago en línea fáciles de usar son imprescindibles.
Los inquilinos de la Generación Z se inclinan por los métodos de pago digitales que ofrecen comodidad y rapidez. Las aplicaciones de pago por móvil, las plataformas de pago entre iguales y las tarjetas de crédito con programas de recompensas son sus opciones preferidas. "La tasa de pago en línea de casi el 95% que observamos en las residencias de estudiantes pone de manifiesto su aversión a métodos tradicionales como los cheques", afirma Dinwiddie. Otros proveedores de alojamiento para estudiantes informan de tendencias similares. "Exigimos pagos en línea a través de nuestro portal para residentes mediante ACH o tarjetas de crédito, excepto en los casos en que la normativa estatal obliga a aceptar cheques", informó Kimmy Kelley, directora de marketing de American Campus Communities.
Los operadores del mercado también pueden extraer ideas de los servicios e iniciativas de las residencias de estudiantes que promueven la comodidad, la conexión social y el bienestar. American Campus Communities está observando un descenso en el número de posibles residentes que realizan visitas en persona. El nuevo enfoque se centra en las formas virtuales de conectar con los residentes actuales y futuros. "Nos comprometemos a responder rápidamente a los clientes a través de chats en línea, redes sociales y correo electrónico, al tiempo que seguimos organizando numerosas actividades y eventos en persona a través de nuestro programa de vida residencial", afirma Kelley.
Valores generacionales
Más allá de su fluidez digital, la Generación Z es una cohorte impulsada por un propósito que valora la diversidad, la inclusión y el impacto social, dicen los expertos. La Generación Z aprecia las marcas que se alinean con sus valores. Involucrarlos en las redes sociales con contenidos auténticos y fomentar un sentido de comunidad en los inmuebles puede reforzar la fidelidad y aumentar las posibilidades de retener a estos residentes. Según Kelley, "de acuerdo con una encuesta reciente realizada a los residentes de nuestras American Campus Communities, el 71% afirmó que era "muy importante" o "importante" que su comunidad de viviendas para estudiantes tuviera características sostenibles desde el punto de vista medioambiental." Para ayudar a mitigar la ansiedad por el cambio climático, la campaña de educación entre iguales "Por un bien más verde" de American Campus Communities proporcionó consejos sobre cómo adoptar una mentalidad conservacionista y crear hábitos que reduzcan el impacto ambiental.
Además, la crisis de salud mental del país afecta especialmente a los jóvenes. Como señaló Kelley, de Ameri- can Campus Communities, el 75% de los problemas de salud mental comienzan antes de los 24 años, y el 64% de los que abandonan la universidad lo hacen por motivos relacionados con la salud mental. Como se informó en Multi-Housing News, un estudio realizado en 2023 entre más de 18.000 estudiantes universitarios mostró que el 70% de los encuestados se sentía estresado a menudo o siempre, el 63% estaba ansioso o preocupado y el 61% se sentía abrumado.
Estos sentimientos pueden contribuir a una experiencia negativa en la escuela y en los años inmediatamente posteriores a la graduación, un período que coincide con el momento en que es probable que la Generación Z viva en apartamentos a precio de mercado. Más que nunca, los operadores de viviendas para estudiantes están colaborando con campañas y programas de servicio público para apoyar la salud mental y el bienestar para obtener mejores resultados durante la universidad, después de la graduación y más allá.
Abandonar el nido
Como todas las generaciones, los estudiantes universitarios de la Generación Z se enfrentan a una gran decisión al graduarse sobre los pasos a seguir. Los recién graduados vuelven a casa a vivir con sus padres y se incorporan al mercado laboral local en mayor medida que las generaciones anteriores, aunque muchos siguen buscando oportunidades profesionales y sociales en nuevos lugares. Estas cuestiones salieron a relucir durante un debate con estudiantes en la reunión de primavera 2023 del Urban Land Institute. "Los suburbios no pueden prosperar si carecen de conexión con zonas urbanas dinámicas", señaló Anita Kramer, vicepresidenta senior del Centro de Economía Inmobiliaria y Mercados de Capitales del ULI y moderadora del debate. Los lazos familiares son también una gran preocupación. Más que otras generaciones, los estudiantes participantes expresaron su deseo de vivir donde están sus familias. Además, dijeron que les gustaría elegir una ciudad en la que pudieran tener un impacto positivo en la comunidad.
"Los requisitos sociales y físicos de los puestos de trabajo también se identificaron como posibles limitaciones a la hora de elegir carrera, ya que determinadas industrias podrían estar más concentradas en ciertas ciudades", señaló Jami Pasquinelli, gerente senior de ULI University Connections, en un informe sobre la sesión. "Por último, la creación intencional de lugares surgió como una consideración clave, lo que refleja el deseo de ciudades que prioricen la creación de espacios vibrantes e inclusivos".
Según un análisis de los datos de 2022 de la Oficina del Censo de EE.UU. realizado por RentCafe, Madison, Wisconsin, tenía la mayor proporción de inquilinos de la Generación Z, con un 28,2 por ciento. Completando los cinco primeros fueron Lubbock, Texas (27,2 por ciento); Lincoln, Nebraska (23,7 por ciento); Lexington-Fayette, Kentucky (20,4 por ciento); y Tucson, Arizona (19,8 por ciento).
Lista de deseos de los residentes
La mayoría de la generación Z gasta menos de 1.500 dólares en alquiler mensual, según un estudio de RentCafe. Una encuesta de 2022 realizada por la empresa encontró que la mayoría de los inquilinos Gen Z (71 por ciento) quería una lavadora / secadora en su unidad. Para la comunidad de apartamentos, el servicio más deseado era el aparcamiento (60 por ciento), seguido de cerca por Internet de alta velocidad (57 por ciento). El 84% de los encuestados coincidieron en que el precio de alquiler del apartamento era el factor más importante para ellos, mientras que el barrio fue elegido por el 47% de los encuestados. (Véase "Cantidad mensual que los Gen Zers gastan en alquiler").
Elie Rieder, fundador y consejero delegado de Castle Lanterra, señaló que, tanto en las comunidades de apartamentos suburbanas como en las urbanas, los servicios que atraen a la generación Z van desde estaciones de recarga de vehículos eléctricos y gimnasios hasta parques para perros. "La Generación Z busca plazas de aparcamiento garantizadas, buenas puntuaciones de accesibilidad a pie, con tiendas, entretenimiento y restaurantes cercanos", añadió. "También quieren soluciones de paquetería seguras y de fácil acceso".
En apartamentos, los residentes de la Generación Z prefieren espacios abiertos con acabados de alta gama, balcones, lavadoras/secadoras, espacio para oficinas en casa y tecnología doméstica inteligente. Al igual que otras generaciones, los residentes de la Generación Z son conscientes del precio de los alquileres. "Los comentarios de los sitios web indican que los inquilinos están buscando muchas más ofertas para valorar las concesiones de alquiler antes de decidirse por una vivienda", señala Rieder. "Esta dinámica es especialmente cierta en los mercados que experimentan aumentos significativos en la oferta, ya que los nuevos desarrollos ofrecen grandes concesiones, presionando al mercado a ofrecer concesiones para competir por los mismos prospectos."
Los inquilinos de la Generación Z se sienten especialmente atraídos por las propiedades ecológicas que cuentan con certificaciones verdes y características de eficiencia energética, lo que garantiza que su estilo de vida se alinea con su compromiso con el planeta. Valoran las propiedades que ofrecen una variedad de espacios sociales y eventos organizados que facilitan el encuentro con los vecinos y crean un verdadero ambiente de comunidad. "También valoran mucho la salud física y mental", afirma Robinson. Buscan entornos que favorezcan un estilo de vida saludable con acceso a gimnasios, instalaciones de bienestar como estudios de yoga, recursos de salud mental y espacios al aire libre para hacer ejercicio.
En las comunidades de apartamentos Castle Lanterra, todos los procesos de arrendamiento y de los residentes deben ser digitales y compatibles con los smartphones para la generación Z. Las aplicaciones para residentes y la comunicación por texto parecen ser sus medios de comunicación preferidos. Castle Lanterra comenzó recientemente a participar en el programa Bilt Rewards, que da a los residentes puntos de recompensa por cada pago de alquiler. "Esto ha sido particularmente popular entre los residentes de la Generación Z, que también obtienen informes de crédito gratuitos a las tres agencias con cada pago de alquiler para ayudar a construir un historial de crédito", dijo Rieder.
En el horizonte
Ya hay rumores sobre cómo podrían evolucionar las preferencias de los consumidores de la Generación Z a medida que maduren. Aunque se espera que sus valores fundamentales, como la sostenibilidad, la comunidad y la comodidad digital, se mantengan firmes, es probable que veamos algunos cambios.
"A medida que avanzan en su carrera profesional y empiezan a adquirir una mayor estabilidad financiera, es posible que la Generación Z sea aún más exigente a la hora de decidir en qué gastar su dinero", señala Robinson. Se habla de que su enfoque en la asequibilidad podría cambiar ligeramente hacia una voluntad de invertir en productos y experiencias de mayor calidad y duración, especialmente si se alinean con sus valores de sostenibilidad y producción ética".
Y las necesidades de vivienda de la Generación Z evolucionarán sin duda en las próximas décadas. La clave para los inversores multifamiliares será estar en sintonía con estos cambios y seguir ofreciendo opciones flexibles, orientadas a la comunidad y respetuosas con el medio ambiente que puedan crecer con esta generación a medida que cambien sus vidas y prioridades.