Al entrar en otro mes de una pandemia que ha afectado a todo el mundo, devastado la economía de EE.UU. y tenido un efecto duradero en la forma en que todos llevamos a cabo nuestros negocios, me han preguntado muchas veces: ¿Qué consejo daría a la nueva generación de inversores inmobiliarios multifamiliares que desean invertir en estos tiempos difíciles?
En primer lugar, debemos tener en cuenta que siempre habrá necesidad de vivienda. Además, la relación oferta-demanda seguirá siendo fuerte, ya que hay una cantidad limitada de nuevas construcciones y de producto en línea. Como resultado, espero que el mercado multifamiliar siga siendo un sólido vehículo de inversión.
Además, como hemos visto en los últimos ocho años, los nuevos proyectos que están tomando forma en todo el país se centran principalmente en productos de gama alta con alquileres más caros para justificar el aumento de los costes del suelo, los materiales y la mano de obra. Como consecuencia, no se están construyendo muchos inmuebles de precio medio, y la demanda de este tipo de inmuebles en esta gama media ha superado con creces a la oferta. Además, muchos inversores inmobiliarios están tratando de abandonar las inversiones en oficinas, hostelería y comercios para invertir en inmuebles multifamiliares, lo que aumenta aún más la demanda en este sector.
Además, es probable que los tipos de interés y los tipos máximos se mantengan bajos en un futuro previsible, lo que contribuirá a mantener el valor de los inmuebles aunque el crecimiento de los alquileres sea limitado en los próximos años. Por último, el sector inmobiliario es una muy buena cobertura frente a la inflación. En concreto, las viviendas multifamiliares son, en mi opinión, el mejor activo dentro del sector inmobiliario porque "a medida que aumenta la inflación, también lo hace el valor de las propiedades, y también lo hace la cantidad que un propietario puede cobrar por el alquiler, obteniendo mayores ingresos por alquiler a lo largo del tiempo."
Para los inversores inmobiliarios multifamiliares que busquen oportunidades durante este periodo de incertidumbre, mi consejo es que inviertan en mercados objetivo con los que estén familiarizados y que no basen su inversión exclusivamente en la investigación o la tecnología en línea. Hay que estar sobre el terreno y en la maleza, en los barrios y caminando por las calles para obtener una comprensión holística de su mercado - desde el transporte público y los tiempos de viaje al trabajo a las tuberías de desarrollo futuro para diversificar el crecimiento del empleo, la delincuencia histórica y los factores sociales. Hay que estar familiarizado con el comportamiento histórico del mercado en anteriores recesiones y con los submercados emergentes.
Es importante tener la sensación de haber hecho un buen negocio el día que se cierra una operación, comprando el inmueble adecuado a un buen precio. Para mí, por ejemplo, hacer el negocio correcto incluye adquirir un activo en una zona con sólidos fundamentos de mercado y que ofrezca valor intrínseco. Mi empresa se fija en el crecimiento de los ingresos y la población, si hay una economía diversificada y si existe una dinámica positiva de oferta y demanda. Además, hay que evaluar el submercado y el acceso de la propiedad al transporte público, buscar distritos escolares de alta calificación y si está cerca de centros de empleo, restaurantes y comercios. Por último, para estar seguro de haber adquirido un inmueble en buenas condiciones, debe tener un componente de valor añadido. Al final, incluso si sus suposiciones no son correctas durante el primer o segundo año debido a circunstancias inesperadas, al haber tenido en cuenta estos factores, probablemente tendrá una inversión fructífera que le resultará rentable.
Mi filosofía siempre ha sido simple pero eficaz: Es imprescindible vigilar y mantenerse al día de todas las circunstancias externas que puedan afectar al arrendamiento, cobro y renovación de inmuebles, ya que siempre están influidas por la naturaleza, la salud y los factores normativos. Es fundamental estar siempre alerta, contar con planes de respaldo y suscribir de forma conservadora. En la mayoría de los negocios hay riesgo, y lo que diferencia al inversor de éxito es la capacidad de ser ágil, adaptarse y ajustarse proactivamente a cualquier situación de forma rápida e inteligente. Esto nunca ha sido tan acertado como ahora.