Los últimos meses han sido extremadamente difíciles, no sólo para el sector multifamiliar, sino para el país en su conjunto. Sin embargo, a pesar de las dificultades económicas, las oportunidades inmobiliarias multifamiliares siguen considerándose una de las más resistentes a la recesión de los principales tipos de propiedad, incluidas las oficinas, el comercio minorista y la industria. Al igual que los demás tipos de activos, el sector inmobiliario multifamiliar no es inmune a su propio conjunto específico de retos durante los periodos de inestabilidad e incertidumbre. Muchos trabajadores de sectores tan diversos como la restauración o la extracción de petróleo ya han perdido su empleo o, en el caso de los trabajadores por horas, han visto reducidas sus horas disponibles. Como consecuencia, algunos inquilinos tienen o tendrán dificultades para pagar el alquiler.
Incluso con esta amenaza real de interrupción del flujo de caja de los alquileres a corto plazo, mi perspectiva para la inversión en este sector es que desafiará cualquier desaceleración. El sector multifamiliar en su conjunto está mucho mejor posicionado que la mayoría de las demás clases de bienes inmuebles comerciales, así como cuando se compara con muchos tipos de activos diferentes. Como inversión a largo plazo, las oportunidades inmobiliarias ofrecen una volatilidad considerablemente menor que la mayoría de las demás opciones de inversión. Las inversiones multifamiliares, a menudo consideradas las más seguras del sector, suelen estar más protegidas frente a las recesiones económicas.
También debemos separar las perturbaciones a corto y a largo plazo. Mientras que a corto plazo el mercado sufrirá perturbaciones y trastornos -cuyo alcance total aún desconocemos-, las perspectivas a largo plazo se mantienen sorprendentemente inalteradas. Llevo mucho tiempo preconizando no sólo el potencial de crecimiento de los inmuebles multifamiliares, sino también la preservación del capital que ofrece esta clase de activos.
Es importante señalar que el sector multifamiliar en sí no puede considerarse como un sector único que se verá afectado por igual. Habrá ganadores y perdedores dentro del sector, y las diferentes ubicaciones presentarán situaciones distintas.
Una de las preguntas que me han hecho constantemente es cómo van a hacer frente los propietarios a las obligaciones de los préstamos y pagar los gastos operativos a corto plazo si se interrumpe el flujo de alquileres. La respuesta dependerá en gran medida de la profundidad de la recesión y de la duración de la interrupción. En el mejor de los casos, muchos millones de estadounidenses se han encontrado y se encontrarán inesperadamente desempleados hasta que la economía vuelva a ponerse en marcha. Muchos de ellos son inquilinos, y muchos de estos inquilinos dependían de su sueldo para hacer frente a los pagos mensuales del alquiler. El estímulo fiscal ayudará sin duda, pero nos encontramos en un territorio sin precedentes.
Nuestra filosofía empresarial se centra desde hace tiempo en la protección del capital, y parte de esa estrategia implica mantener niveles saludables de reservas de efectivo. En esta época de incertidumbre, debemos trabajar para garantizar que los activos estén en la mejor posición para capear el temporal, por imprevisibles que sean. Esto incluye continuar con los proyectos de mejora de capital de forma selectiva para gestionar la tesorería con prudencia. Aunque aún desconocemos el número de inquilinos que resultarán morosos en el pago de los alquileres, los propietarios con planes de negocio similares no tendrán por lo general problemas para hacer frente a las obligaciones de sus préstamos. La cuestión entonces es si la interrupción significativa se extiende hasta finales del verano o más allá.
Que una parte sustancial de la base de inquilinos no pueda pagar los alquileres durante un periodo prolongado es problemático incluso para los operadores más fuertes. Para ser claros, no creo que estemos cerca de este punto todavía. Y, en el improbable caso de que lleguemos a él, creo que vamos a ver lo que vimos en la última crisis financiera. Los prestamistas trabajarán con los propietarios/operadores para modificar los préstamos en beneficio mutuo. Ciertamente, habrá algunos propietarios/operadores peor posicionados que tendrán problemas mucho antes.
Si bien las perspectivas a corto plazo apuntan a un descenso de los alquileres y a la posibilidad de que caigan los valores, hay mucho capital al margen, con propietarios/operadores experimentados a los que se les había retirado el precio del mercado antes del estallido, ahora dispuestos a invertir en cualquier propiedad en apuros.
En general, no preveo ninguna erosión de la demanda de inmuebles residenciales de alquiler del mercado medio ni un impacto duradero en los alquileres de este sector a largo plazo. De hecho, aunque el mercado multifamiliar puede sufrir pequeños cambios de inestabilidad, la gente siempre necesitará un techo bajo el que cobijarse.